Декабрь 2012 | Инвестиции
Испанский кризис привел к тому, что одними из самых активных покупателей жилья в этой стране стали иностранцы, причем значительную их часть представляют жители Восточной Европы. В чем секрет популярности испанского направления, World Economic Journal рассказывает руководитель Российско-Испанского агентства Мария Соколова.
Вы считаете, прогнозы грядущего коллапса испанской экономики нереалистичными?
Безусловно, кризис есть, этого отрицать нельзя. Большинство экономических показателей не вышло на докризисный уровень. Однако говорить о какой-то катастрофе я бы не стала. Для того чтобы выйти из сложной ситуации, правительство страны принимает определенные решения – снижаются ставки некоторых налогов, проводятся реформы, направленные на поддержание экономики страны. Кроме того, важно учитывать, что кризис коснулся в первую очередь социальной сферы и бюджетников. Что же касается предпринимателей – их бизнес развивается и прекрасно себя чувствует. Несмотря на кризис, Испания по-прежнему остается развитым туристическим центром, что дает большой приток денег в экономику.
Испанское правительство утвердило бюджет на 2013 год, в котором сократило часть социальных расходов. При этом пенсии и стипендии в новом году планируется увеличить. По отчету о сокращении расходов Евросоюз будет определять размер возможной помощи Испании. В частности, Ангела Меркель поддержала экономические реформы, проводимые испанскими властями. В нескольких официальных заявлениях она одобрила экономическую политику испанского правительства. Безусловно, властям страны нужно будет самостоятельно принимать решение о том, придется ли обращаться за помощью в Евросоюз. Но учитывая комментарии Меркель можно вполне рассчитывать на необходимую поддержку.
И все-таки в условиях финансовой нестабильности и рецессии, какие выгоды дает обладание недвижимостью в этой стране?
Во-первых, еврозона постепенно справляется с кризисом. Об этом свидетельствуют последние статистические данные. Во-вторых, в связи с резким падением платежеспособности резидентов, внутренний спрос в Испании на жилье сильно сократился, и сейчас цена на недвижимость находится на небывало низком уровне. Низкие цены также поддерживают предложения так называемой банковской недвижимости – доставшейся кредитным учреждениям в качестве залога по ипотекам, которые не были выплачены. При этом правительство предпринимает различные меры, стимулирующие иностранные инвестиции в испанскую недвижимость. Скажем так, в стране практически нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Что касается российских покупателей, то у них есть еще и дополнительные бонусы при вложении в недвижимость в Испании – это и доступ к дешевому кредиту, и возможность проводить отпуск в европейской стране с прекрасным климатом, при этом получая арендные платежи за срок, когда владельцы находятся на Родине. К тому же покупка недвижимости дает хорошие шансы на получение вида на жительство (ВНЖ), а это уже совершенно другой статус – возможность беспрепятственно перемещаться в еврозоне и другие бонусы. При этом процедура получения гражданства в этой стране намного проще, чем в других развитых странах.
С какими наиболее распространенными трудностями сталкиваются нерезиденты страны, беря ипотечный кредит?
Банковская система в Испании очень развита и банки охотно выдают ипотечные кредиты как резидентам страны, так и иностранным гражданам. При этом условия ипотеки для иностранцев одни из самых выгодных в Европе. А если сравнивать с Россией – то ипотеку в Испании можно даже назвать дешевой. Процентные ставки находятся на уровне примерно 5 – 5,5%. Ипотечные кредиты выдаются иностранным гражданам на срок от 5 до 25 лет, в некоторых случаях срок может быть увеличен до 30 лет. Размер ипотеки, как правило, составляет 60 – 70% от оценочной стоимости приобретаемого объекта. Сумма также может быть увеличена. Однако, в случае, если вы захотите взять в кредит 100% стоимости, вам придется выплатить дополнительные налоги и сборы. И эти расходы могут составить порядка 10% от стоимости жилья. Что касается просрочки платежей – вот здесь условия достаточно жесткие. В случае просрочки ежемесячной выплаты по ипотечному кредиту, процентная ставка увеличивается. Повышенная ставка в большинстве случаев составляет 25% и рассчитывается за каждый день просрочки вплоть до момента, когда задолженность будет ликвидирована. Но все эти условия прописываются в кредитном договоре. Еще один нюанс: нередко, беря 100% ипотечный кредит, вы можете выбрать объект только из того списка, который предлагаем вам банк. Но в целом хочу отметить, что предлагаемые условия ипотечных кредитов в Испании очень выгодны для иностранцев.
Уже больше года аналитики оценивают испанский рынок недвижимости как перенасыщенный. Однако летом был, наконец, зафиксирован прирост сделок на 7% относительно прошлого года и на 4% относительно прошлого месяца. Как вы оцениваете текущую ситуацию? Предложение по-прежнему превышает спрос?
Действительно, несмотря на дешевеющее жилье, объектов, выставленных на продажу уже долгое время гораздо больше, чем покупателей. Отчасти это было связано с тем, что в какой-то момент правительство повысило ставки по ипотечным кредитам. В результате на рынке появилось большое количество предложений залоговой недвижимости. Кроме того, за маленькие деньги предлагали квартиры и дома далеко от моря, не в самых удачных районах. Сегодня цены продолжают падать. Сейчас квадратный метр стоит около 1600 – 1650 евро. При этом ситуация в сегменте строительства жилой недвижимости оживляется. Сейчас за сравнительно невысокую цену можно купить хороший новый дом с удачным расположением. Поэтому сейчас уже можно говорить о том, что показатели по продажам сменили тренд.
Согласно самым свежим данным от Министерства развития Королевства Испании, во втором квартале 2012 года отмечен самый высокий рост продаж недвижимости за прошедшие четыре года. За второй квартал продажи выросли на 12% относительно прошлого квартала. Это очень хороший показатель. При этом цены упали в этом же квартале примерно на 8,3%. Если говорить о регионах – самыми популярными остаются Аликанте, Малага и Барселона.
Решившись на покупку жилья в Испании, на что прежде всего нужно обратить внимание?
На достаточность информации о покупаемом объекте. Это основа. Если в чем-то ошибиться и недостаточно проверить, стоимость сделки может существенно измениться и, соответственно, выгодность инвестиций окажется под вопросом. Не всю информацию можно получить в открытых источниках, а, главное, должным образом ее оценить. Поэтому обращение к специалистам по недвижимости – краеугольный камень успешной сделки. Если вы покупаете банковскую недвижимость, будьте готовы к дополнительным обременениям – прежние хозяева, например, могут оставить некоторые неоплаченные счета, банки это не проверяют. Их тоже необходимо оценить в общей сумме сделки. Также важнейшим фактором является удачное месторасположение и хороший вид. Это практически 100% гарантия дальнейшей ликвидности вашей недвижимости, при том, что приобрести ее можно сейчас действительно за бесценок. И, конечно же, необходимо четко представлять себе, как вы будете пользоваться вашей недвижимостью. Если вам нужно место для отдыха – вам подойдет вилла на модных курортах юга страны. Для проведения времени с семьей идеально подойдут небольшие дома в различных урбанизациях и небольших городах – там меньше туристов, больше аутентичности и, как правило, присутствует полная инфраструктура. Если вам нужна недвижимость для бизнеса – вам нужны апартаменты в Мадриде. В Барселоне же можно совместить все сразу – это и крупнейший деловой центр Испании, и прекрасный курорт.
В Испании рынок недвижимости стимулируют в основном иностранные граждане? Чем это объясняется? У местных жителей нет денег на жилье?
Внутренняя деловая активность в Испании действительно оставляет сейчас желать лучшего. Не секрет, что уровень безработицы в стране довольно высок. Соответственно, потребительские расходы снижаются, не у всех есть свободные деньги для инвестирования.
Испания привлекает иностранцев очень удачным сочетанием отличного климата и низких цен. Количество иностранцев, купивших в Испании недвижимость, выросло во втором квартале 2012 года на 12% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Кроме того, приобретение недвижимости в Испании в значительной степени упрощает получение вида на жительство. Сегодня испанское законодательство в области иммиграции, пожалуй, самое лояльное во всей Европе к иностранным собственникам жилья. Очень популярна Испания среди россиян. Многие открывают здесь свой бизнес. В Испании, особенно на побережье, очень много выходцев из бывшего СССР. Испанцы вообще относятся очень хорошо к «русским» – «русскими» они называют и украинцев, и белорусов, и поляков и даже болгар.
Заметный рост продаж жилья был вызван, в частности, снижением НДС до 4%. В следующем году государство планирует поднять ставку налога НДС до 10%. Как вы думаете, вызовет ли это отток покупателей?
Когда летом прошлого года правительство принимало решение о снижении ставки НДС на приобретение недвижимости, цель этого шага заключалась в том, чтобы стимулировать рынок. Можно констатировать, что определенного эффекта добиться удалось. Однако, изначально, снижение налога вводилось в качестве временной меры. С лета рынок продаж показывает положительную динамику, а цены продолжают падать.
Текст: World Economic Journal
